مفهوم الفقاعة العقارية
الفقاعة العقارية هي زيادة سعر الوحدات السكنية مع إنخفاض الطلب من حيث الشراء فهناك الكثير منها المعروض للبيع ولكن نادر ان يشري احد فكل من شركات العقارات و الملاك ادؤ الي تخفيض سعر العقار و تخفيض هامش الربح ولكن السوق المصري للعقارات يعد من اغرب الأسواق لانة يوجد الطلب علي العقارات ولكن لا توجد اي عملية شراء وادئ ذالك الي تخفيض نسبة الطلب بشكل طفيف وتوجد نظريات تقول ان سوق العقار من ابطء الاسواق لكن هذا طبيعي لانة عقار ليس هاتف او سيارة وايضا الاستثمار في السوق من اطول الاستثمارات لان اقل مدة استثمار هي (
6اشهر) فائدت الشركات الي التوجة الي مرحلة التقسيط تصل الي(
7) سنوات ومقدم يصل الي (
5%) من سعر الوحدة نتيجة الي ذالك أدئ الي تشجيع المستثمرين و الناس الذي تريد الشراء ولكن حفظ القيمة التي كان يحفظها العقار تدهورت لمدة سنة ولكن في النهاية يعد العقار من الاستثمارات طويلة المدي و تقول اححصايات ان العقار سيتعافي بعد حوالي (
5) او(
6) سنوات.
أسباب الفقاعه العقاريه في السوق
السبب الاول: بسبب الطفرة العقارية التي حدثت فأصبح الطلب في البيع و الشراء اكثر بكثير فقد ارتفع معدل الطلب بنحو كبير حتي وصل الي (
نصف مليون) وحدة سكانية في مصر فقط. لأنه ادرك العديد من الناس ان الاستثمار العقاري هو الافضل وبسبب ذلك اصبح العقار المحفظة الامنة لحظ اموال العملاء و المواطنين.ففى سنة (
2017) اصبح الاستثمار العقارى اكثر بكثير لان الدولار و الذهب لم يستطيع حفظ قيمة الاموال كما في السابق بسبب حدوث الكثير من الاضطرات لعدم توقعها بلشكل الصحيح بلنسبة الي المطورين.
زيادة الأسعار في القطاع العقارى
السبب الثاني: ارتفاع كبير في أسعار العقارات حتي وصلت أسعار احدي الاماكن للذيادة بمعدل
(70%) مثل التجمع الخامس و الشيخ زايد قد وصل سعر المتر الي (
ج.م18000) وقد وصلت الأسعار في مناطق اخري الي (
30000ج.م) مثل جاردن سيتي . رغم عن ارتفاع سعر السوق كانت التوقعات و التحليل تشير الي عدم حدوث هذة القفزة القوية للسوق العقارى .
اسباب ارتفاع أسعار العقارات بالسوق
السبب الاول و الاهم : هو تعويم الجنية او بمعني اخري تم تحرير سعر صرف الجنية فإدي الي ارتفاع اسعار البناء بما ادئ الي ارتفاع أسعار الوحدات السكنية.ومن المتعارف علية عند ارتفاع اسعار سعلة يصبح الطلب اقل و السلع المعروضة يتم تخفيض سعرها ولكن لم يحدث ذالك في القطاع العقاري.
بوادر الفقاعة العقارية في السوق
ولكن السؤل لكم من الوقت سيظل هذة الذيادة البشعة الملحوظة في السعر وتوجد إحصائيات توضح عدد الوحدات المغلقة في مصر بنسبة (
12مليون) وحدة سكنية مغلقة ونسئل انفسنا لماذا هذا التضخم .يعتبر العرض و الطلب في قطاع العقارات موجد وبكثرة لكن الفئة التي تطلب لا تمتلك المال الكافي لشراء وحدات سكنية .فتعتبر الفئة المتوسطة و الاقل من المتوسط لا تملك المال الكافي لشراء الواحدات ذات الأسعار المرتفعة .فإدت شركات العقارت الي اللجؤ الي تخفيض هامش الربح لي يتمكنوا من بيع الوحدات.وتجد ايضا تقرير تقول انها تستهللك نحو أكثر من(
900 الف وحد سكنية سنويا) في حين ان يوجد لدينا (
150) شركة مطورة عقارية . في حين ان ال 150 شركة تقدم لنا من (
25000)الي(
35000) وحدة سكنية للاسكان الفاخر في حين ان (
80%) من الإسكان المطلوب في سوق العقارات هو الإسكان الاجتماعي . كان يوجد تختيطاط ان الدولة ستقوم ببناء و منح واحدات سكنية للايجار للناس تحت الفئة المتوسطة وكان يوجد تقارير اخري تقول انها ستقوم ببناء المنازل ذات مساحة اقل اي تبداء (
50متر) مثل النظام الاروبي للشاب الذين في اول حياتهم .و من اكثر المناطق اهتمام منطقة القاهرة الجديدة لان حجم الاستثمارات بها مرتفع و دخول المرافق بها سهل وتوجد بها العديد من المشروعات .
تسهيلات المطورين لمنع الفقاعة العقارية
نسبة الي ما حدث في القطاع العقارى ادي ذالك الي لجوء المطورين الي تقديم تسهيلات كبيرة في نظام السداد الي المواطنين ومع ذالك لجاء مطورين اخرين الي تصغير مساحات الواحدت حتي يتمكن من البيع بسعر متفق علية و مقبول . و أدي ذالك لذيادة المنافسة بين الشركات العقارية بشكل ملحوظ وأدي الي تقديم العديد من العروض و مميزات ملحوظة و تسهيلات للتشجيع علي الشراء في السوق.ولكن نسترجع انفوسنا و نقول ان السعر عامل رئيسي و مهم لان كل السلع في تزايد مستمر مثل الذايدة الواضحة في سعر الاراضي و سعر مواد البناء و سعر تأجير عامل و سعر مواد التشطيب و سعر المرافق العامة من الكهرباء و الماء و الغاز الطبيعي.
استغلال البنوك لخبر الفقاعه العقاريه
طرحت البنوك العديد من الشهادات ذات قيمة تساوي (
15%) الي (
20%) فؤاد فأصبح من الصعب الاختيار من بين الاستثمار في العقارات او شهادات البنوك. لان يعتقد المستثمر انة عندما يضع معظم اموالة في البنوك و يأخذ العاد المادي منها من دون نسبة مخاطرة (
1%) .رغم ذالك ان الحقيقة نسبت التضخم في تذايد مستمر و سوف تقضي علي قيمة الاموال و بسهولة تامة .
هل نعاني من فقاعه عقارية
تحدث الكثير عن مشكلة الفقاعة العقارية في مصر واكد بعضهم انها ستواجة الفقاعة العقارية قرايبا و أزمة العام الاقتصادية ولكن بعض الناس قالو انها لا توجد بها فقاعة عقارية مثل التي حدثت ب الولايات المتحدة الامركية التي زهزت مستوي العالم الاقتصادي و أثرت في دول العالم الكبري في عام (
2008) لان لا يوجد بها حجم التوريد العظيم ونسبة السيولة الرهيبة و المضاربات في الأسهم مثل الولايات المتحدة الامركية وايضا لا يوجد شئ يسمي الرهان العقاري اي لا تقوم بالمضاربة علي العقارات لكن في الاونة الاخيرة اخذت المضاربة تنتشر في مصر ولكن بحنو قليل فكل العوامل تشير الي حدم حدوث فقاعة عقارية في مصر التي تدعوا الي القلق بمستقبل العقارات.لان اغلب الثروات فيها تكون في العقارات ويجب علينا تجنب جميع اسباب الفقاعة للتقيل من نسبة حدوثها ولكن قد قال رجل الأعمال المهندس نجيب ساويرس في احد لقائتة ان المعروض من العقارات أقل من المطلوب، والناس دلوقتي بقت تهبل في العرض، عشر سنين وفائدة صفر، ودا مش كويس، دا كله هيقلب بغم في الآخر، ودا ممكن يؤدي إلى (
فقاعة عقارية)، لأن معظم الناس بتشتري وتقولك ربنا يبقى يحلها بعد كده، ولو ربنا ما حلهاش هيبقى فيه مشكلة . وبلفعل اذا حدثت الفقاعة العقارية فسوف يحدث انهيار سوق العقارات في مصر.
اراء المستثمرون
راء المستثمرين العقاريين الصغار ان سوق الاستثمار في العقار ليس بألامر الناجح في ذالك الحين .ولكن رأي المستثمرين الكبار ان سوق العقار يحتفظ بقيمتة بسبب التضخم و الدولار التي قيمتها تقل كل فترة عكس العقار.ولكن في الحقيقة لم يؤثر ذالك بتاتا علي الموطنون ولكن اثر و بشكل ملحوظ علي المطورين و المتخصصين.
